Operat Szacunkowy – Co to jest i na jak długo jest ważny?
Operat szacunkowy jest dokumentem, który powstaje w wyniku wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i pełni rolę formalnego potwierdzenia wartości rynkowej danej nieruchomości. Jest wykorzystywany w licznych procedurach prawnych, administracyjnych oraz transakcjach finansowych, takich jak kredyty hipoteczne czy sprzedaż nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, na podstawie aktualnych przepisów prawa i dostępnych danych rynkowych, ustala wartość nieruchomości, a operat stanowi dowód jej wartości.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Zgodnie z art. 156 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia. Używany może być tylko do celu, dla którego został wykonany, np. zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Po upływie roku lub w przypadku zmian warunków prawnych lub istotnych czynników rynkowych (takich jak ceny nieruchomości, zmiany przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego), konieczne jest potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę, co jest nazywane aktualizacją operatu.
Przepis ten reguluje również, co dzieje się po upływie okresu ważności operatu. Według art. 156 pkt. 4 ustawy, operat może być wykorzystany przez kolejne 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę. W takim przypadku rzeczoznawca dołącza do operatu stosowną klauzulę oraz analizę, potwierdzającą brak zmian istotnych dla wyceny. Termin ten liczony jest od dnia upływu pierwotnej ważności operatu, co oznacza, że nie ma konieczności sporządzania nowego dokumentu, jeśli nie zaszły znaczące zmiany.
Warto także zwrócić uwagę na fakt, że rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości nakłada obowiązek umieszczenia klauzuli o aktualności operatu, jednak przepisy te nie precyzują jednoznacznie formy tej klauzuli. Ustawa stanowi, że klauzula powinna znajdować się w samym operacie, natomiast rozporządzenie dopuszcza możliwość dołączenia klauzuli jako osobnego dokumentu. Zgodnie z zasadą hierarchii aktów prawnych, pierwszeństwo mają przepisy wyższego rzędu (ustawa) przed przepisami niższego rzędu (rozporządzenie).
Czy można dokonać aktualizacji wartości nieruchomości?
W przepisach regulujących wyceny nieruchomości brak jest pojęcia „aktualizacji operatu” jako samodzielnej procedury. Rzeczoznawca majątkowy może jedynie potwierdzić aktualność wartości szacunkowej. Jeśli konieczna jest zmiana operatu lub inna aktualizacja jego treści, zaleca się sporządzenie nowego operatu, ponieważ dotychczasowy dokument nie może być modyfikowany w zakresie wartości.
Czy oględziny nieruchomości są niezbędne?
Oględziny stanowią istotną część procedury wyceny, umożliwiając rzeczoznawcy dokładne zbadanie stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, jej otoczenia oraz charakteru. Są one wymagane przepisami ustawy, a ich brak może wpłynąć na rzetelność wyceny i ewentualne konsekwencje prawne. W wyjątkowych sytuacjach, takich jak ograniczenia pandemiczne, resort rozwoju dopuszczał ustalenie stanu nieruchomości na podstawie oświadczeń właściciela oraz przekazanych dokumentów fotograficznych, jednak w normalnych warunkach wymaga się bezpośrednich oględzin.
Czy operat szacunkowy zawiera podatek VAT?
W polskich przepisach brak jest jednoznacznej regulacji dotyczącej uwzględnienia VAT w wartości oszacowanej w operacie. W praktyce jednak przyjmuje się, że wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje VAT-u, co jest zgodne z Europejskimi Standardami Wyceny, które wskazują, że wartość rynkowa powinna być określona bez podatków. Wartość rynkowa dotyczy ceny transakcyjnej netto, co pozwala na porównanie nieruchomości na rynku w sposób jednorodny.
Czy każdy rzeczoznawca majątkowy może wykonać operat na potrzeby banku?
Nie wszyscy rzeczoznawcy mają uprawnienia do sporządzania operatów dla celów zabezpieczenia wierzytelności, czyli operatów „bankowych”. Aby uzyskać takie uprawnienia, rzeczoznawca musi odbyć specjalistyczne szkolenie i zdać egzamin organizowany przez Związek Banków Polskich lub Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Po ukończeniu szkolenia i uzyskaniu certyfikatu rzeczoznawca może sporządzać wyceny na potrzeby banków, a jego operat może być wykorzystywany do zabezpieczania wierzytelności w różnych instytucjach finansowych.
Zakończenie
Operat szacunkowy jest dokumentem o dużym znaczeniu prawnym i finansowym. Znajduje zastosowanie w wielu sytuacjach, od uzyskiwania kredytów hipotecznych, przez procesy administracyjne, po rozstrzyganie sporów sądowych. Wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego jest obwarowana szeregiem regulacji, które mają na celu zapewnienie jej wiarygodności oraz aktualności. Dzięki operatowi szacunkowemu możliwe jest precyzyjne określenie wartości nieruchomości, co jest kluczowe przy podejmowaniu decyzji związanych z jej nabyciem, sprzedażą, czy też zabezpieczeniem finansowym. Warto pamiętać, że operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy, ale jego aktualność może zostać przedłużona pod warunkiem potwierdzenia przez rzeczoznawcę, co pozwala na jego wykorzystanie przez kolejne 12 miesięcy. W przypadku istotnych zmian rynkowych zaleca się wykonanie nowego operatu, aby dostosować wartość do bieżących warunków.
