Czym jest opłata adiacencka?

Podczas realizacji inwestycji budowlanych, zwłaszcza obejmujących większe przedsięwzięcia z kilkoma budynkami, często pojawia się potrzeba dokonania podziału lub scalenia działek. Choć sama procedura podziału nieruchomości jest dość dobrze znana, to kwestia naliczania tzw. Opłaty adiacenckiej wciąż budzi wiele pytań. W niniejszym artykule wyjaśniam, czym dokładnie jest opłata adiacencka, kiedy może zostać nałożona oraz w jaki sposób ustala się jej wysokość.

Czym jest opłata adiacencka i w jaki sposób ją obliczyć?

Opłata adiacencka to danina pobierana przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek określonego zdarzenia – na przykład podziału nieruchomości, scalenia i podziału lub wybudowania infrastruktury technicznej. Podstawowym warunkiem naliczenia tej opłaty jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z działania gminy lub inwestycji publicznej.

Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości

Jedną z częstszych sytuacji, w której może dojść do naliczenia opłaty adiacenckiej, jest podział nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką.
Wartośc nieruchomości (przed podziałem i po podziale) określa się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Jeśli po podziale nie stwierdzi się wzrostu wartości nieruchomości, opłata adiacencka nie powinna zostać naliczona. Dla rzeczoznawcy majątkowego znaczące jest to, że operat szacunkowy stanowi podstawę określenia wartości nieruchomości przed i po podziale.

Opłata adiacencka – ustawa

Podstawowym aktem prawnym regulującym opłatę adiacencką jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami. W szczególności:

• Art. 98a – opłata adiacencka w związku z podziałem nieruchomości.
• Art. 107 – opłata adiacencka w związku ze scalenie i podziałem nieruchomości.
• Art. 146 – opłata adiacencka w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej.
• Art. 145 – decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz terminy wszczęcia postępowania.

Stawki procentowe tej opłaty są określane przez radę gminy w drodze uchwały, z określonymi górnymi limitami.

Opłata adiacencka a wzrost wartości nieruchomości

Mechanizm naliczenia opłaty adiacenckiej zawsze opiera się na wyróżnieniu wartości nieruchomości przed oraz po działaniu, które spowodowało wzrost wartości. Typowe sytuacje to:

• podział nieruchomości,
• scalenie i podział,
• wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, np. drogi, kanalizacji, wodociągu.

Jeżeli dana działka nie odniosła wzrostu wartości w wyniku podziału lub inwestycji infrastrukturalnej – opłata adiacencka może nie być naliczona. Dla rzeczoznawcy majątkowego konieczne jest przygotowanie dokumentacji (operatu szacunkowego) pozwalającej wykazać wartość przed i po zdarzeniu.

Opłata adiacencka – ile wynosi? Wysokość stawki procentowej

Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od różnicy wartości nieruchomości oraz od stawki procentowej ustalonej przez radę gminy. Limity ustawowe wynoszą:

• podział nieruchomości – maksymalnie 30 % różnicy wartości,
• scalenie i podział nieruchomości – maksymalnie 50 % różnicy wartości,
• wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej – maksymalnie 50 % różnicy wartości.

Przykład: wartość działki wzrosła o 100 000 zł, a stawka w uchwale gminy wynosi 20 %. Opłata adiacencka wyniesie 20 000 zł. Stawka procentowa może być niższa niż limit – wszystko zależy od uchwały gminy.

Opłata adiacencka – kiedy jest konieczna? Procedura naliczenia opłaty adiacenckiej

Procedura naliczenia opłaty adiacenckiej obejmuje:

1. Wszczęcie postępowania przez organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) po spełnieniu warunków, np. ostatecznej decyzji podziałowej lub wybudowaniu infrastruktury.
2. Określenie wartości nieruchomości przed i po zdarzeniu na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.
3. Ustalenie stawki procentowej w uchwale rady gminy.
4. Wydanie decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką – przysługuje odwołanie w terminie 14 dni.
5. Obowiązek zapłaty po uprawomocnieniu się decyzji, zwykle w ciągu 14 dni.
6. Możliwość rozłożenia opłaty na raty, najczęściej do 10 lat.

Rzetelny operat szacunkowy i doradztwo klientowi są kluczowe w procedurze ustalania opłaty adiacenckiej.